Crisis inmobiliaria en China: repercusiones y medidas
Conozca mejor la crisis inmobiliaria en China, lo que revelan los datos del mercado y las medidas adoptadas para su retención.
La crisis inmobiliaria china comenzó en 2021 y ha afectado a la economía local y mundial desde entonces. En su momento álgido, el sector inmobiliario chino llegó a representar alrededor de una cuarta parte del PIB del país. Hoy, los precios inmobiliarios chinos caen periódicamente, registrando en junio de 2024 la caída más rápida en 9 años.
En este artículo entenderemos qué causó este colapso, cuál es la situación actual, cuáles son las medidas de retención y mucho más. ¡Buena lectura!
¿Cómo empezó la crisis inmobiliaria china?
La crisis inmobiliaria china comenzó principalmente por las políticas monetarias concedidas a los promotores locales. Los bancos estatales pusieron tipos de interés bajos a disposición de las empresas para impulsar la construcción de viviendas en todo el país. Sin embargo, esta expansión acelerada provocó el endeudamiento de las empresas que financiaban grandes proyectos, a menudo sin capital suficiente para cubrir los costes. A medida que menos compradores adquirían nuevas propiedades, el sector empezó a enfrentarse a una grave crisis.
A continuación, puede seguir el pico de la construcción inmobiliaria en China en 2021 y el declive en los años siguientes:
Fuente: KPMG
Para llegar a fin de mes, los promotores subieron los precios de las viviendas, pero el resultado en el mercado fue el contrario: los altos valores redujeron la demanda en el país. Esto generó un efecto en cadena que puedes seguir a continuación:
1 – Políticas restrictivas para los promotores inmobiliarios
El gobierno local ha impuesto restricciones al endeudamiento de las empresas constructoras, limitando sus deudas en función de la proporción de sus activos.
2 – Presión sobre la tesorería de las empresas
Las empresas inmobiliarias tuvieron dificultades para obtener nueva financiación y refinanciar sus deudas debido a las políticas restrictivas.
3 – Exceso de oferta
La construcción a gran escala y el envejecimiento de la población han provocado un aumento de la oferta inmobiliaria del país. Consulte los últimos datos sobre el parque inmobiliario de China:
Fuente: ICIS
4 – Crisis en una de las mayores empresas inmobiliarias
Evergrande se hundió financieramente debido a su endeudamiento. Esto causó una serie de problemas en el mercado crediticio, perjudicando a bancos e inversores. Otros promotores inmobiliarios, como Country Garden, también se debilitaron tras el inicio de la crisis.
En agosto de 2023, las acciones de Evergrande se desplomaron un 79%. Country Garden declaró unas pérdidas de 6.700 millones de dólares en el primer semestre del mismo año.
5 – Desconfianza en el sector inmobiliario
Miles de proyectos inmobiliarios se han paralizado o retrasado en China. Esto ha aumentado la desconfianza en el sector, ya que muchos chinos no han recibido sus viviendas ya compradas.
6 – Caída del valor de la propiedad
Este escenario hizo añicos la imagen de la propiedad inmobiliaria como inversión segura para los chinos. La elevada oferta y la contracción de la demanda han provocado una reducción galopante de los precios.
Véase a continuación un gráfico que muestra este descenso, especialmente a partir de 2021:
Funte: Reuters
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La actual crisis inmobiliaria china
Las ventas en el sector inmobiliario siguen cayendo. Actualmente han bajado un 20,2% en comparación con el año pasado. En cuanto a la inversión, también se registró un descenso del 9,8 por ciento en los cuatro primeros meses de 2024, mientras que el inicio de nuevas construcciones cayó un 24,6 por ciento. Según Reuters, los precios de la vivienda nueva también cayeron por decimotercer mes consecutivo, con un descenso del 0,7 por ciento.
Los datos del Banco Central de China muestran hasta qué punto la gente espera que caigan los precios inmobiliarios. En agosto de 2024, el 23,2% de los chinos aún creía que los valores seguirían cayendo en el tercer trimestre del año, un récord desde que se dispone de estos datos en 2013. Con la crisis de confianza interna y la creencia de que los precios seguirán cayendo, hay menos incentivos para que los compradores adquieran propiedades en este momento. Esto genera incertidumbre sobre cuándo acabará la crisis.
Según Goldman Sachs, el valor total de las viviendas no vendidas o inacabadas en China ronda los 30 billones de yuanes, es decir, 4,1 billones de dólares. La organización afirma que podrían necesitarse más de 967.000 millones de dólares para reducir la oferta de viviendas a los niveles anteriores al colapso.
En términos de millones de metros cuadrados construidos, los nuevos desarrollos residenciales en China cayeron un 58%, de 1.515 millones de m² en 2019 a 637 millones de m² en 2023. Véase a continuación:
Fuente: Visual Capitalist
Medidas chinas para contener la crisis inmobiliaria
La oferta récord de viviendas sigue afectando a la liquidez del sector inmobiliario y a la economía china, como demuestran las cifras. Sin embargo, el gobierno local ya está trabajando en medidas para estabilizar el mercado. El objetivo es compensar el descenso de la demanda, frenar la caída de los precios y controlar el stock de propiedades sin vender.
Entre las principales soluciones anunciadas por el Gobierno chino figura una reducción de los tipos de interés hipotecarios. El objetivo es fomentar el uso de préstamos para impulsar la venta de inmuebles. El Banco Central de China también anunció la creación de un fondo de 300.000 millones de yuanes para viviendas asequibles, una medida que pretende aumentar la demanda de inmuebles entre la clase media.
Por último, las empresas estatales también han estado buscando comprar pisos para reducir la oferta en el mercado inmobiliario, además de la vista de liquidación de Country Garden (que se ha aplazado hasta el 20 de enero de 2025).
Para el futuro, las expectativas siguen siendo inciertas. No se prevé que el sector inmobiliario vuelva a los niveles anteriores a la crisis. El Gobierno chino ya ha acumulado 15 billones de dólares en deudas relacionadas con la pandemia y las infraestructuras. Esto presiona las cuentas públicas y restringe la fuente de financiación que podría volver a calentar el mercado.
El impacto de la crisis inmobiliaria china en la economía mundial
El sector inmobiliario chino representa una parte significativa del PIB del país. Con una ralentización de este sector, el crecimiento de la nación también se ve directamente afectado.
Esta reducción de la economía influye en la demanda mundial, especialmente de commodities (como el acero, la soja, etc.). A largo plazo, estas consecuencias podrían perjudicar a países exportadores de commodities como Brasil, uno de los principales socios comerciales de la nación asiática.
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La ralentización económica de China también afecta a las cadenas de suministro mundiales. El país es un importante centro manufacturero y una caída de la actividad económica podría afectar a las naciones que dependen de los productos chinos. Además, en caso de caída de las exportaciones y los ingresos chinos, otras naciones podrían tener que bajar los tipos de interés o adoptar políticas expansivas para mitigar los efectos negativos.
La importancia del Hedge en este escenario
La incertidumbre en torno a la crisis inmobiliaria china ha provocado volatilidad en el mercado de commodities. Como este colapso puede afectar a la demanda de productos, los precios de las commodities también cambian en todo el mundo.
En este escenario, el hedge es una herramienta importante que contribuye a la protección de los precios. Póngase en contacto con un especialista de Hedgepoint e infórmese sobre nuestros productos de hedge que pueden ayudarle a gestionar los riesgos de los precios de los commodities.
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